เจ้าของหอพักจำนวนมากทำสัญญาเช่าตามความเคยชิน ทั้งที่ตั้งแต่ปี 2561-2562 เป็นต้นมา ธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยถูกกำกับด้วยประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ซึ่งกำหนดสิ่งที่ทำได้-ทำไม่ได้ไว้ชัดเจน บทความนี้สรุปประเด็นหลักที่กระทบเจ้าของหอพักโดยตรง
⚠️ บทความนี้เป็นการสรุปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ควรตรวจสอบประกาศฉบับเต็มฉบับล่าสุด หรือปรึกษานักกฎหมายก่อนตัดสินใจ
ใครเข้าข่ายบ้าง
ผู้ประกอบธุรกิจที่ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยรวมกันตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป (นับรวมทุกอาคารของเจ้าของเดียวกัน ไม่ว่าจะอยู่ตึกเดียวกันหรือไม่) ครอบคลุมทั้งหอพัก อะพาร์ตเมนต์ ห้องเช่ารายเดือน
เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
- เรียกเก็บ เงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือน ของอัตราค่าเช่า
- เรียกเก็บ ค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือน
- รวมแล้วตอนทำสัญญาจึงเก็บได้ไม่เกิน "ค่าเช่า 2 เดือน" (ประกัน 1 + ล่วงหน้า 1) — การเก็บมัดจำ 2-3 เดือนแบบสมัยก่อนทำไม่ได้แล้วสำหรับผู้ที่เข้าข่าย
- เมื่อสัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าไม่มีหนี้ค้าง/ความเสียหาย ต้อง คืนเงินประกันภายในเวลาที่ประกาศกำหนด (ตรวจสอบห้องแล้วคืนโดยเร็ว อย่าถ่วงเวลา)
ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าบริการ
- ค่าไฟฟ้า-ค่าน้ำประปาที่เรียกเก็บจากผู้เช่า ต้อง ไม่เกินอัตราที่ผู้ให้บริการ (การไฟฟ้า/การประปา) เรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ — การบวกกำไรต่อยูนิตแบบเดิมมีความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับผู้ที่เข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญา
- ค่าใช้จ่ายอื่นที่เรียกเก็บ (ค่าส่วนกลาง ค่าจอดรถ ฯลฯ) ต้องแสดงรายละเอียดไว้ในสัญญาให้ชัดเจน
- ต้องจัดส่ง ใบแจ้งหนี้ล่วงหน้า ให้ผู้เช่าทราบก่อนถึงกำหนดชำระ (ตามระยะเวลาที่ประกาศกำหนด) พร้อมแสดงรายละเอียดค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ และผู้เช่ามีสิทธิ์ขอตรวจสอบหลักฐาน เช่น หน่วยมิเตอร์
ข้อสัญญาที่ห้ามใช้ (ตัวอย่าง)
- ห้ามกำหนดให้ริบเงินประกันโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญา
- ห้ามให้สิทธิ์ผู้ให้เช่าเข้าห้องโดยไม่แจ้งล่วงหน้า (ยกเว้นเหตุฉุกเฉิน)
- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้โดยผู้เช่าไม่ได้ทำผิดสาระสำคัญ
- ห้ามล็อกห้อง ตัดน้ำตัดไฟ เพื่อบีบให้จ่ายค่าเช่า — ต้องใช้กระบวนการตามกฎหมาย
ทำยังไงให้ทำตามได้จริงโดยไม่เหนื่อยเพิ่ม
- ใบแจ้งหนี้ต้องชัดและส่งตรงเวลา — แยกรายการค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ พร้อมเลขมิเตอร์ก่อน-หลัง ระบบที่ออกบิลอัตโนมัติและส่งเข้า LINE ผู้เช่าช่วยให้มีหลักฐานการส่งครบทุกเดือน
- เก็บหลักฐานการอ่านมิเตอร์ — จดผ่านระบบทุกเดือน ย้อนดูได้เมื่อผู้เช่าขอตรวจสอบ
- อัปเดตสัญญาเช่า — ใช้แบบสัญญาที่สอดคล้องกับประกาศฉบับปัจจุบัน ตัดข้อสัญญาต้องห้ามออก
- บันทึกการคืนเงินประกัน — ตรวจห้อง ถ่ายรูป สรุปรายการหักให้ผู้เช่าเห็น แล้วคืนส่วนที่เหลือพร้อมหลักฐานการโอน
Roomie ช่วยเรื่องเหล่านี้ได้ตั้งแต่ออกใบแจ้งหนี้แยกรายการอัตโนมัติ ส่งบิลเข้า LINE พร้อมบันทึกเวลาส่ง เก็บประวัติมิเตอร์ทุกเดือน ไปจนถึงพิมพ์ใบเสร็จรับเงินให้ผู้เช่าทุกครั้งที่ชำระ — ทดลองใช้ฟรี 30 วัน
